丰树集团年报管窥 物流信托剥离与聚焦核心资产

观点网“ 在2024这一年中，本集团失去了对某些子公司的控制。”

一年前，因战略调整，丰树集团将所持的丰树物流信托（MLT）股份降至25.8%，导致该信托被从中立报表中剥离，也正因及时剥离该信托，丰树于23/24财年结束时，所录得的净债务/股本比由64.3%降至59%。

回归当下，这家企业近期发布的2024/25财年业绩显示，营业数据基本稳定：截至2025年3月31日实现22亿新元收入，经常性税后归属股东净利达到6.374亿新元。

“于2023/24财年将MLT从报表中拆分导致集团收入略降。剔除丰树物流信托拆分的影响，集团本财年收入较上一财年增长1.2%。”丰树管理层表示，由于整体重估损失收窄，丰树由亏转盈，税后归属股东净利从一年前的净亏损恢复至2024/25财年的2.272亿新元。

此外，该集团还通过剥离非核心资产、向丰树物流信托出售资产以及丰树日本投资私募信托的基金募集，合计获得总计8.97亿新元净收益，经营管理资产总额从2023/24财年的775亿新元增长至2024/25财年的803亿新元；在建项目也从截至2024年3月31日的37亿新元增加到2025年3月31日的55亿新元。

剥离物流信托后

截至2025年3月31日，丰树集团拥有并管理的物流、办公、数据中心、学生公寓及其他类型物业总价值达803亿新元。其资产分布于全球13个市场，包括新加坡、澳大利亚、加拿大、中国、欧洲、香港特别行政区、印度、日本等。

年内，该公司特别注重东南亚发展，包括马来西亚、越南等国家。在2024年4月完成第三只日本物流开发基金MAJIC的募集后，观点新媒体获悉，丰树正着手准备推广一只新的物流开发基金--丰树亚洲新兴增长物流开发基金(MEGA)，该基金将专注于马来西亚、印度和越南等快速增长、由国内消费驱动的经济体。

据悉，MEGA将囊括经过全面甄别的物流开发资产，在完工时资产管理总规模将达到18亿美元，该基金计划于今年晚些时候完成募集。

除了资金联合，丰树另完成对马来西亚和越南三座现代化A级物流物业的2.27亿新元资产剥离交易。以上资产的接手方，正是去年完成剥离的MLT。

2024年3月，丰树在部分处置其对MLT的权益给最终控股公司的子公司后，对MLT的投资进行了控制评估，在考虑到MLT的管理方为集团的全资附属机构的情况下，管理层评估了集团因MLT管理人薪酬、其在MLT的权益而面临的总体可变回报风险、以及这些回报的可持续性。“评估的结果是，集团没有足够的权益来控制MLT，因此，自丧失控制权的日期起，对MLT的投资应被记为对关联公司的投资。”

丰树物流信托被从中立报表中剥离后，丰树该财年内的净债务得以减少了28%至145亿新元，利息保障倍数为2.9倍净融资成本，略低于上一年的3.3倍。

观点新媒体了解到，在MLT被分拆之前，曾于2017年9月发行本金总额为1.8亿美元的永久债券、2021年11月发行4亿美元永久债券，就分配款项或在MLT清盘的情况下，这些永久证券与优先单位持有人的权益同等，目优先于MLT的普通单位持有人，但劣后于MLT所有其他现有及未来债权人的索偿权。

这批债券在2017年发行时的分配率为每年3.65%，2021年发行时的分配率为每年3.725%。分配将按MLT的酌情决定，每半年支付一次，且为非累积性，2023年初，MLT还将2017年发行的永久证券的分配固定率从3.650%调整为5.2074%。

截至目前，MLT的总资产达到132亿新元，物流资产包主要聚集于东亚及东南亚，包括新加坡、中国、香港特别行政区、印度、日本、马来西亚，以及澳大利亚。

聚焦核心资产

“我们所面临的市场环境充满挑战，利率高企、地缘政治紧张局势加剧、经济前景不确定性深化，集团进一步专注于核心房地产板块：物流、学生住宿、办公楼和数据中心，优先考虑运营绩效、选择性地投资具有增长潜力的特定市场、建设更多开发项目以获得更高回报。”

据了解，剥离MLT回收部分资金以负担债务压力后，2024年丰树还在其所规划的核心投资板块中持续布局。

2024年4月，丰树先以10亿英镑的价格，收购了英国和德国31处学生住房资产以及一个运营平台；此外，其还收购了位于印度班加罗尔一幅地块用于开发办公项目，进项目竣工后，在该面积为15.38万平方米的地块上，可提供74.32万平方米的可租赁办公空间。丰树于印度另有两宗甲级写字楼项目正在推推进，以上项目竣工后，丰树将在印度的四座城市拥有五项办公楼资产。

值得注意的是，丰树特别关注其年内在物流资产板块的业务布局，于年报内多次提及日本物流基金MAJIC的募集：“我们成功完成了丰树日本投资国家私人信托(MAJIC)的募集，这是集团第三只专注于日本的基金，其种子资金来自位于东京市中心、京都中部以及宫城县的三个物流开发项目。”

这只基金的收益贡献与丰树其他业务共同助推年度净收益数据的增长，达到8.97亿新元。

资料显示，MAJIC基金计划募集的资金总额最高可达1100亿日元，约合10亿新元。“当MAJIC完成全部资金部署，集团将着手筹备第二只专注于日本的物流开发基金。”

丰树进一步探索日本市场，2024年10月，丰树工业信托又以145亿日元的购买对价，在日本东京收购了一处永久产权的混合型设施，该设施将被重新开发为一个新的数据中心。

数据来源：丰树年报、观点指数

据年报披露，丰树集团在日本市场的房地产资产规模较去年增长两个百分点，而欧洲市场亦实现同等幅度增长。这一增长主要得益于丰树选择在2024年年底进军英国物流市场，以拓展其欧洲业务版图。

据悉，2024年11月，Mapletree通过收购英国德比处 5.8万平方米的物流设施，进入了英国物流市场；2025年2月，丰树集团再次于英国物流市场收购其在英国的第二个仓库Verda Park，该仓库位于英国南牛津郡，总面积为1.4万平方米。

今年1月，丰树又在欧洲市场收购了一个由10座仓库组成的资产组合，这些仓库总计拥有19.5万平方米的可出租净面积，均分布在西班牙各个核心物流枢纽。

于国内物流投资方面，2025年3月，丰树在香港青衣获得一块面积为4.43万平方米的地块，用于物流开发，预计施工将于2026年中期开始。

丰树还透露，在香港的首个数据中心开发项目进展顺利，项目位于新界粉岭，已于2025年2月封顶。“凭借其靠近中国大陆的优越地理位置，该开发项目已吸引了运营商和终端用户的潜在兴趣，将在2025年下半年竣工。”

此外，截至2025财年末，丰树于中国物流投资基金实现资产组合入驻率同比提升8个百分点至80%，报告期内，其于国内新增交付13个物流园区，合计为市场带来90万平方米可出租面积。

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